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　　十五年北京房地产市场研究与实操经验，累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验。专注于房产投资与置换升级，帮助在京打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报。

　　Q:提问:京总您好，文章拜读很久，受益匪浅；以下情况希望帮忙参考，感激不尽。目前手头上的房产：1. 展览路31号院：老破小，65平左右，两室一厅，价格600w左右；展览路学区守门人水平，无小区环境，感觉保值能力有限；目前家中老人居住。2. 阜外大街甲40号院：老破小，40平，价格500w左右；强学区，对口中古，但无小区环境无居住属性，感觉短期随着上学摇号确定性增强有一定利好，长期保值能力有限；家里孩子26年上学使用。3. 精图小区：98年的房子，90平，三室一厅，价格450w左右；丽泽/六里桥区域的价格洼地，目前自住。整体思路：上述3处房产作为资源全部或部分售出，

　　加上不超过500w的贷款水平， 持仓2套房产；在解决基础居住需求的情况下，寻求增值效率的最大化。 居住需求A：家中老人 考虑到孩子未来上学在月坛学区，希望有一个相对靠近内城&到月坛一带交通方便&具备一定增值属性的居所 方案1：住在上述精图小区，蹭周边丽泽发展的红利 方案2：600w以内围绕丽泽选筹，目前关注玉泉营的万年花城，地跌到月坛相对方便；问题：1） 600w相当于在精图小区房子的基础上加钱，占用了另一个房子的预算；2） 这个价位只能拿到周边的2居户型，相比精图有降级，非市场主流户型；3） 距离丽泽比精图更远；结合上述3个问题，方案1和2在效率上是否存在较大差异？

　　居住需求B：我们一家三口 孩子将来月坛学区上学， 我和爱人分别在三里屯、国贸上班，区位上优先照顾孩子，离月坛近；基本确定将上述房产1和2卖掉用于置换 方案1：近月坛区域，目前关注中海馥园三居 方案2：亲戚有一套优质的租房资源，租10年，100w左右的租金，甘家口附近，解决居住需求；购房拓展至全市选筹，一定程度上关注两人的上班通勤情况，购房后先出租（可考虑用房租获取更大的贷款杠杆）；问题：方案1和2在考虑租金成本、更大杠杆、选筹区域限制等情况下，哪个效率相对更优？

　　A:回答：您好，A、精图小区在大板块并没有特别明显的优势，相反万年花城在丽泽商圈是比较突出的，精图换万年属于升级并不是降级，距离远了但没脱离丽泽的辐射范围，其次三居换两居面积虽被压缩了，但地段资源没有下降的同时将老房子换为次新了，从方向上也没有问题，要说唯一有影响的就是占用了另外一套房子的预算，这个只能平衡一下，比如有月供条件的话可以从杠杆上解决，从您的持仓情况效率最优的是全部做升级，留任何一套将来都还要再折腾，从现在的市场情况晚换不如早换。

　　B：中海馥园如果是184这个户型就没必要往其它区移了，这个户型是很稀缺的，居住舒适度啊包括保值性以及流动性都可，将来也具备成长空间，也很适合你们，哪种情况需要往外移呢，比如非184的这个户型，或者购买184的户型预算差距较大，并且无法通过杠杆解决，也就是说不能兼顾到A，这种情况为了将效率拉到最高可以将B移到其它区，然后以租换租，其次从升级的角度即便是购买非184的这种户型，对于你们的资产情况也属于升级了，只是前者的效率更高更优，关于选筹上的方向建议您参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

　　Q:提问:京总好，我在亿城燕西华府有一套下叠，20年购入290平，目前装修好了自住，在附近上班，不打算卖目前价格1200左右，没有贷款，另一套在珠江御景139平，没有贷款，目前在卖，出掉以后想置换到海淀去，纯投资准备800～1000万买个二居，目前自住房子可抵押700万左右，月供能力还行，月还款3～5万可以，看过世华龙越西区，东区，东区环境好，西区回迁房价格便宜，还看过莱圳家园，橡树湾二三四期，富力桃园C区，领袖新硅谷，海淀幸福里，老公认为以后房子升值不会太快，想少用杠杆，买一个增值快的即可，我觉得海淀中北部核心区域的房子增值潜力大，想多用杠杆,不知道老师怎么看，想听听老师的建议

　　A:回答:您好，1、买房亏赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，使用杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，选筹方向是对的，尽可能的去拿主流户型，通常一个小区每个面积段会有多种户型，但每个面积段主流的只有一种，它的价格要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆，燕西的房子成长很慢，且占用了你的大部分资金，如果自住不想卖最高效率的方式就是住着的同时使用他的金融属性。关于杠杆的问题建议你参阅星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用。

　　2、清河属于海淀现有的核心位置，处于海淀发展带中段，附带一流的民生资源，准确说这个地方是爆发力更强，潜力大是指还没有完全兑现的空白区，价格处于低位，海淀幸福里就属于没有兑现的区域，但价格已经处于高位，按照你的资金方案布局这个盘会面临站岗的风险，现在使用杠杆和过去不一样，过去谁的房票多，首付多，贷的多，买的多就赚的多，那个时候大家更多的是去筹首付，搞贷款多布局多仓位，因为增量时代是高速增长期，咋买都会赚是时代红利，

　　现在大范围普涨的势头已经降低了， 往后只有核心资产才会随着时间的推移慢慢推高，你目前的资产形式要尽快去配核心大盘，橡树湾系列，世华龙樾系列都很好，按照能力范围内去拿户型最好面积最大的即可，莱圳家园和领秀也不错，投资是效率优先原则，有条件可以拿到资源更好当然不考虑这两个，建议你参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

　　Q:提问:京总，想请教关于置换房子的建议。我工作在木樨地，我们房子在上林世家(209平米户型，现在着急出手的线万左右），公婆在丰台总部基地住，我们现在的想法是把上林的房子置换到木樨地附近，以方便我上班，也方便父母照顾孩子。目前看是想去翠微小学上学，有不确定性，但肯定是不想在丰台上学。疑问:我们目前看中了一套懋源璟岳的平层二手房，面积也是209，价格在协商中，目前底价是2200万，大概可以到2100万，想问一下做这个置换是不是一个正确的选择。想听听京总的建议

　　A:回答:首先奥森的生态资源在整个北部都是比较稀缺的，东西两大强区加持，上林世家也是一个很好的项目，综合资源在整个区域排第一行列，209的户型不但是楼盘、区域的主流户型，还是将来改善市场的主流户型，放弃这种综合资源很高的房子换到丰台，哪怕是最好的位置最好的楼盘在方向上都是降低效率的，不是说璟岳不好，反而这个盘的品质很高，而是丰台的豪市购买力不及朝阳，同样的面积同样的总价朝阳的流动性比丰台强很多，只能说换过去虽然居住上方便了很多，但放弃这么好资源的项目去购买丰台太可惜了，关于置换的策略建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

　　Q:提问:老师您好！今天第一天成为星球会员，把精华文章大体看了一下，基本理解了您的购房思路。个人情况如下：二人四套房产，北京三套（双井富力城小三居120平在出租，长虹桥一居55平单位分房，花园桥一居50平学区房），河北涞水天鹅湖一套200平米叠拼（购房时地段没选好，现在问题很多，退休后夏天或者节假日可以过去住，现在担心物业跟不上，目前还没有装修）。因为北京三套房产都处在核心地段，

　　所以不打算出售。 孩子快年满18周岁，现在考虑用孩子的身份再买一套房用来养老。 养老房诉求如下：舒适4居大平层、物业较好、周边配套齐全、有较大的公园便于老人锻炼、未来保值、距离协和东院或者301医院在1个小时车程范围内，总价800w左右。咨询问题一：按照您的投资逻辑，北京南城和石景山、门头沟都不是特别推荐，而且我东、西、南都有房子了，是不是就只能考虑昌平了？有什么推荐的楼盘现在可以看看吗？

　　A:回答:您好，建议你认线#北京楼市的十年主流预判，04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，除了富力城小三居可保留，长虹桥和花园桥一居、涞水的叠拼都是需要调整换位的，内城老房子小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，但上限太低了，中短期过渡可以，不建议作为长持资产，房地产已经从增量换为存量了，这种布局如果不调整继续买入的话， 会拉低您所有资产后期的成长性，不是选筹方向的问题，而是仓位的问题。

　　涞水叠拼只能理解为旅居地产，将来养老需要有好的医疗资源，民生资源，显然这个地方只有生态资源，生态资源在那个地方并不稀缺，也要做换位，选筹的方向可以往奥森看看，调整完之后应该可以拿一套很不错的，这个位置生态，人文，医疗都不错，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

　　Q:提问:您好，目前在房山长阳有一套110平左右的三居室。孩子29年上学。本人在上地工作，配偶自由职业。现有现金300左右，想购置一套房子给孩子上学用，离工作地点不太远，还有升值空间。目前考虑西城和海淀的房子。之前看过永丰中海富华里的房子，离工作地点近了，但是又有些偏远，不太确定未来升值空间大不大，想问问您的建议以我们目前的情况买什么位置和小区的房子比较好？谢谢

　　A:回答:您好，目前的市场不建议冒进去打新，投资第一看的是价值，第二看的是价格，有价值价格低才能快速迎合市场，价值弱加上价格高兑现周期会拉长，永丰目前还属于概念性的区域，从价格属性及区域属性买永丰至少至少要具备10年以上的周期，反之在成熟的板块淘二笋会更稳健，市场情绪越单边化，越容易出现低价好货，这个时候反而是进货的好时机。 其次依照您描述的预算买海淀会比西城的综合资源更高，

　　房地产由地段、楼盘、户型三项资源组成，占有的越多价值越大，靠近您工作的位置，上林溪、领袖新硅谷、莱圳家园都是综合资源不错的产品线，如果是西城的话可能只能占到地段资源的优势，楼盘资源户型资源都要降级，这种项目只能靠时间爬坡，效率会低一些，关于整个置换的策略以及选筹的方向建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，01#北京楼市的十年主流预判，祝顺利！

　　日前，有8名市十八届人大代表调离本市，分别是河西区的马明俊、黎儒国，河北区的王红卫，南开区的马珊珊，武清区的赵宇龙、曾伟峰，驻津和武警部队的任广涛、刘建翀。

　　高市早苗公然抛出的露骨挑衅言论后，面对中方有理、有力的坚决反制，她死扛硬撑，拒不撤回，还在国际上四处狡辩游说，妄图搞“哀兵政策”释压解困。

　　为了加强对干部选拔工作的监督，提高识别和任用干部的准确程度，现对省委常委会会议研究决定的下列拟任人选进行任前公示：吴晖，男，土家族，1974年4月生，大学，公共管理硕士，党员，现任省委社会工作部副部长，拟任省直单位正厅级领导职务。

　　贺娇龙不幸离世，母亲曾告诫“再骑马就不准回家”，丈夫心疼她工作太辛苦，最后一条朋友圈还在宣传新疆

　　1月14日23时12分，新疆尔自治区农产品品牌建设与产销服务中心主任贺娇龙因伤抢救无效，不幸离世，年仅47岁。1月11日15时许，因工作需要，贺娇龙在博乐市进行农产品电商销售活动前期拍摄时，意外坠马致头部严重受伤，随即被送往博州人民医院救治。

　　据@CCTV国际时讯，当地时间1月14日下午，北京时间今天（1月15日）早上，美国国会参议院以51票对50票，否决了一项试图阻止总统特朗普在未获国会授权情况下进一步对委内瑞拉采取军事行动的提案。参议院出现50对50平票的局面，身为参议院主席的共和党籍副总统万斯投出打破平票的一票。

　　驴一天片酬500元！河南600年古村全员“演技派”：几乎人人都拍剧，鸡鸭鹅驴马都成了群演

　　近日，一条新闻在网络上炸开了锅，河南登封一个有着600年历史的古村，竟然摇身一变成了“竖店影视基地”！这里的村民个个都是“演技派”，连鸡鸭鹅驴马都成了抢手的“群演”。一头驴的片酬一天高达500元。 “一开始只是觉得好玩，没想到还能赚钱。”村里的大爷笑着告诉记者。

　　寒冬来临，气温骤降许多人出现鼻塞、流涕等感冒症状检查后却发现感染的既非流感也非呼吸道合胞病毒而是鼻病毒。鼻病毒感染率上升洛阳卫生健康委提醒：科学预防是关键日前，全国门急诊流感样病例中鼻病毒检测阳性率持续上升，成为冬季呼吸道疾病主要病原体之一。

　　爱不是一场自我消耗的苦修。真正的亲密，是两个人都敢袒露真实，又彼此托住。说这五句话的前提，是你已开始认真对待自己的感受、时间与尊严。话出口的刹那，改变的不是他，而是你们关系的质地。愿你说话时有底气，沉默时有力量，爱得炽热，也活得舒展。

　　且不说这懂王政府又一次“立威成功”，单说这俄国人用潜艇“护航”也是挺抽象的。水面舰艇还可以用体积挡一挡赌对面不敢硬碰，潜艇的话人家直升机机降你怎么防空威慑?